买房与否,金融学奥秘
大家好,我是大金铺小编郝静,郝静作为一个普通上班族,买房永远是我心中的痛。也是80后、90后挥之不去的阴影。就拿我自己来说吧,好不容易,攒够首付的钱,放假已经攀升到一个遥不可及的高度,原来的首付,只够买下一个10平米的厕所。相信,这也是所有普通上班族,无比真实的感受。但,买了之后,会出现更多的问题。一起看看吧。
一个真实的例子。一个朋友曾经在2010年买了上海新城地产(新城控股旗下上市公司)在上海嘉定的悠活城的房子,当时是单价1.4万元。他是卖掉了在常州的房子,进了上海。后来,他发现,房子降价了,降到1.2万元。他有点郁闷。
后来,他又不郁闷了。因为他发现,贷款利率的影响比房价的影响大得多。
他是同济大学的硕士生,建了一个简单的数学模型,一算账,结果还真有点令人吃惊。
他买的是80平米,单价1.4万元,总价是112万元。2年后,房子单价降了2000元,总房价变成了96万元,总共节省了16万元。因为首付少了4.8万元,贷款额少了11.2万元。
但是,贷款利率不一样了,虽然基准利率是一样的,他当时是优惠利率7折,而2012年时变成1.1倍了。
结果是,2012年买房的人,虽然首付和贷款都少了,但是每月月供多了552元,利息支出多了31万元,结果,总支出反而多了15万元。而且,后者在还贷还到第7年的时候,就已经与前者的支出总额一样了。
在人们对贷款购房已经习以为常的今天,过程中蕴含的“奥秘“,其实远远超出我们的想象。如何组合、如何设定还款年限、首付及借贷比如何平衡,都会影响到人们最后的购房总支出。类似这样的例子,其实还有很多……
这样看来,房地产在美国属于金融业确实是有道理的。只不过金融离大多数普通百姓似乎远了点,所以我们不知不觉地被金融割了肉。
正如股市在中国发疯似地成长起来之后,普通股民还不知道股市原理的时候,就被平仓割肉一样,金融知识的确是需要补补课了。
未来会有更多穷怕了的中国人富裕起来,但是如果不懂得金融和金融战争,还会睡梦中不知不觉地被打回原形。
房价与贷款简易模型
项目 | 2010年 | 2012年 | 差额 |
房屋面积 | 80 | 80 | - |
房屋单价 | 14,000 | 12,000 | 2,000 |
总价 | 1,120,000 | 960,000 | 160,000 |
首付30% | 336,000 | 288,000 | 48,000 |
贷款 | 784,000 | 672,000 | 112,000 |
基准利率 | 6.55 | 6.55 | - |
利率折扣 | 0.7 | 1.1 | -0.4 |
折扣后利率 | 4.585 | 7.205 | -2.620 |
月供 | 4,012 | 4,564 | -552 |
期数 | 360 | 360 | - |
总计支付 | 1,780,360 | 1,930,943 | -150,583 |
支付利息 | 660,360 | 970,943 | -310,583 |
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